不動産売買に必要な『物件調査』

　法人対応をしておらず、個人のお客様のみの限定対応となります。

   不動産にかかわる『物件調査』にも種々ございますが、ごく一般的には不動産売買に必要な『物件調査』を指すものが大多数と思われます。

　その不動産売買に必要な『物件調査』でも、売主様から不動産の売却のご依頼を受け、買主様にご説明する重要事項説明のための『物件調査』であったり、また、弊社が扱う物件ではなく他社が扱う取引物件で、買主様が「営業マンペースで話が進むけれど、それは公正な不動産売買取引がなされているのか？正直よく分からないので、その詳細の解説と裏付けチェック、そしてもう少し掘り下げた『物件調査』を極秘でお願いします。」といった、セカンドオピニオン的な依頼も最近では少なくありません。

　こうした情報社会の進展にともない、事前に分かる(想定される)リスク（情報）はすべて把握しておきたいというお客様が増えて来ていますので、弊社もそうしたニーズにおこたえし、貢献していきたいと考える次第です。

　たとえば、『物件調査』を堀り下げる過程でより専門性の高い、弁護士、不動産鑑定士、司法書士、一級建築士、土地家屋調査士、税理士等のアドバイスがどうしても必要となった場合、調査目的や予算に応じた賢い連携対応が、比較的安価で可能となります。

　また、不動産売買における『物件調査』以外の「不動産における各種調査」も、もちろん可能ですので、一度、お気軽にご相談くだされば幸いです。よろしくお願いします。

　※参考　これは大阪府による「物件調査」ポイントです。

　不動産売買に必要な『物件調査』は、最終的に買主様に物件の詳細をご説明を差し上げるために必要な「重要事項の説明書」となるのが一般的で、そのひとつひとつを丹念に調べることがでれば特に難しいものは少ないかも知れませんが、調査内容が多岐にわたり、細部詳細の枝葉まで克明に調査するとなると、何度となく現地に赴く必要が出てきたりして、結構な手間暇（日数）がかかるものです。

　そしてさらに、買主様へのご説明だけではなく、売主様も知らないことが多々出て来るもので、そうして得られた調査情報は、売主様ご希望の売却価格や売却方法等についての思考材料、判断材料となりますので、現実には時間の制約もあり、なかなかその責任は重いのが現状です。

　ざっくりとですが、大まかには次のような調査手順になります。もちろんケースバイケースで調査手順は変わりますが、これら１～６が幹で、①～が枝葉にあたります。

□１．現地調査　①周辺環境 ②道路 ③敷地 ④建物 ⑤諸設備

□２．法務局調査　①公図（住宅地図も）②地積測量図 ③土地建物登記事項証明書 ④建物図面

□３．市役所調査　①都市計画課 ②下水道課 ③宅地開発課 ④道路管理課 ⑤建築指導課

□４．設備関係調査　①ガス埋設 ②上水道管埋設

□５．その他の特殊専門調査

□６．現地照合の調査（再度）

　調査内容（仕事）が多岐にわたりどうしても猥雑になりやすいので、物件調査の時は物件調査７つ道具（物件調査ＴＯＯＬ）は必携ですね。

　物件調査７つ道具（物件調査ＴＯＯＬ）として、私が通常使用しているものは…。

□１．各種チェックリスト　必要に応じて各種チェックリストを使い分ける。
□２．記録用紙　①住宅地図のコピー×５枚 ②Ａ４レポート用紙×５枚 ③方眼紙×３枚

　　　　　　　　④トレッシングペーパー×３枚

□３．Ａ４クリップボード　１．各種チェックリストと２．記録用紙を挟んで使う。

□４．筆記用具　水性顔料マーカー（極細、細字）黒、赤、蛍光ライマーカー黄色など。

□５．デジカメ   ①小型のメモ撮り用デジカメ（広角で動画も撮れるもの）　

　　　　　　　   ②15mm相当の超広角レンズ付デジカメ（室内や路地、狭小地に有効）
□６．メジャー（巻尺）7.5mのストッパー付　前面道路、間口、奥行きなどを計測
□７．小型の懐中電灯（電気契約のされてない家屋、床下、天井裏、夜に特に効）

□８．マルチＴＯＯＬ（レザーマンなどの強力なペンチツールは何かと使える）　　
□９．小型電卓 

□10. 方位磁石

□11. 携帯用水平器　

□12. 小型三角スケール
□13. 従業員者証、名刺、印鑑、連絡メモ（市役所や物件周辺の近隣聞き取り調査に使用）

□14. 現   金

□15. その他 作業用手袋（軍手）強力ハサミ 小型スコップ等(必要に応じてツールを用意する)

　個々に詳しくその使い方を説明することは別の機会（たてものブログ）に譲るとしまして、その物件調査７つ道具についてもネット上でも種々書かれてありますが、私が思うには、すぐれた各種チェックリストを事前に用意して有効活用することだと思います。

　もちろん、現地調査ではデジカメ（広角で動画も撮れるもの）や、メジャー（巻尺、コンベックス）もなければ調査はできませんが、その筆頭に各種チェックリストを挙げたいと思います。

　各種チェックリストと言っても何か分かりにくいので、今回はその中のひとつ、現地調査チェックリスト（土地）媒介業務チェックリスト「実践編」（公益財団法人 不動産流通近代化センター刊）を事例にさせていただきます。

　既存のチェックリストを参考にして使い、さらに自分の業務に合った、より使いやすいものを自作するというのもいいかも知れませんね。

　こうした各種チェックリストを上手に使い、漏れなく正確で質の高い物件調査を心がけていきたいと思います。よろしくお願いします。